Su problema no es el gas. Son las puertas cerradas.
Si administra un edificio, la inspección de gas no le falla por lo técnico. Le falla porque el día de la visita hay departamentos donde no hay nadie.
Y eso no es un detalle logístico: la unidad que no abre la puerta no queda pendiente, queda calificada con sello rojo. Lo dice el artículo 4-6 de la Resolución Exenta SEC 1.250/2009, que además obliga al administrador, al propietario y al residente a dar las facilidades de acceso.
Ahí está el problema real, porque el sello del edificio no es independiente del de las unidades.
Cómo se arma el sello del edificio
El sello general se construye a partir de los sellos individuales de cada unidad, más el estado de los artefactos de uso colectivo y de las obras complementarias del inmueble (artículo 5-6). Tratándose de instalaciones en uso, el edificio obtiene sello verde sólo si concurren tres cosas a la vez (artículo 5-7):
- que las obras complementarias y los artefactos de uso colectivo no presenten defectos;
- que las instalaciones con sello rojo no superen el 10% del total de sellos emitidos;
- que las de sello rojo y amarillo juntas no superen el 25% del total.
Y en el otro extremo, el edificio queda con sello rojo si las obras complementarias o los artefactos de uso colectivo tienen defectos críticos, o si los sellos rojos individuales pasan el 25% (artículo 5-8).
Traducido a la operación de su comunidad: si una de cada diez unidades no se deja inspeccionar, el sello verde del edificio ya está en riesgo — aunque toda la instalación esté impecable. Por eso, cuando coordinamos una inspección, la conversación importante no es sobre cañerías: es sobre cómo llegamos a la mayor cantidad de departamentos posible.
Si tiene sala de calderas, un dato que conviene tener presente: bajo el protocolo de inspección periódica, las calderas sobre 70 kW cuentan como obras complementarias del edificio, y ésas sí tienen que estar sin defectos para que haya verde general (artículo 5-2).
Lo que es suyo y lo que no
Acá hay una confusión que se repite en todo el rubro y conviene desarmar, porque le sirve para pararse frente al comité sin exagerar.
Jurídicamente, la comunidad no responde por la instalación interior de cada departamento. El artículo 4-1 de la RE 1.250/2009 es explícito: los propietarios y los administradores son responsables de mantener en buen estado las instalaciones de gas de propiedad individual o de dominio común, respectivamente. El DS 66/2007 lo refuerza — el artículo 35 le encarga a usted las de uso común, el 33 obliga a cada propietario respecto de la suya.
Operativamente, sí las necesita. Porque el sello del edificio se construye con los individuales. Ésa es la razón correcta —y verificable— por la que la comunidad contrata en conjunto: no porque sea dueña de la instalación del vecino, sino porque el resultado colectivo depende de ella.
Es una distinción que importa: le permite pedir la colaboración de los copropietarios apoyado en la norma, sin afirmar algo que un copropietario abogado le pueda desarmar en la próxima asamblea.
Cada dos años, que pueden ser cuatro
La inspección periódica se repite cada dos años, contados desde la fecha del Certificado de Aprobación o del Certificado de Inspección Periódica anterior — no desde el día de la visita, ni desde la recepción municipal del edificio.
Pero hay una regla que casi nadie comunica y que a una comunidad bien mantenida le ahorra plata: si la instalación obtiene dos sellos verdes consecutivos, las inspecciones siguientes pasan a cada cuatro años, mientras conserve la calificación verde y el sello anterior esté vigente en el sistema CIIGe de la SEC (artículo 1-4 letra b).
No es un beneficio que le otorgue una empresa: es cómo funciona el procedimiento. Pero significa que hacer las cosas bien dos veces seguidas cambia la frecuencia del gasto para su comunidad, y ése es un argumento concreto para llevar al comité.
Cómo se contrata, sin pelear con la asamblea
Muchos administradores creen que necesitan asamblea para esto. En general no.
La Ley 21.442 lo faculta para encomendar la verificación de las instalaciones de gas a una entidad autorizada por la SEC notificando por escrito el valor del servicio al comité de administración. El comité tiene diez días hábiles para aceptar o presentar una alternativa; si no se pronuncia, usted contrata conforme a lo notificado (artículo 20).
Y en cuanto al financiamiento: la inspección periódica es gasto común ordinario de mantención, porque la ley incluye expresamente las “revisiones y certificaciones periódicas de orden técnico” entre los gastos ordinarios (artículo 2° N° 9 letra b). Sólo requiere sesión extraordinaria el gasto que exceda, en doce meses, seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio — umbral que una inspección normalmente no alcanza. Si piensa financiarla con el fondo común de reserva, eso sí necesita acuerdo de asamblea.
Por qué esto lo expone a usted
Vale la pena decirlo derecho, sin el discurso de miedo que usa el resto del rubro.
La Ley 21.442 incluye entre sus funciones “efectuar los actos necesarios para realizar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de las instalaciones y elementos que lo requieran, entre otras, las de gas” (artículo 20 N° 2). No es una obligación nueva —la ley anterior ya contemplaba la certificación de gas— pero sí quedó nominativamente radicada en el administrador y atada a sanciones personales.
Su incumplimiento está tipificado como infracción grave, con suspensión de uno a tres años del Registro Nacional de Administradores y/o multa de 5 a 10 UTM (artículos 87 y 88). La aplica la SEREMI de Vivienda y Urbanismo, previa reclamación del comité o de los copropietarios.
Dicho de otro modo: la que se expone acá no es la comunidad, es su habilitación para seguir administrando.
Qué hacemos nosotros
Somos Organismo de Inspección acreditado ante el INN bajo NCh-ISO 17020 y autorizado por la SEC (OI 084), trabajando desde 2008, con oficinas en Viña del Mar y en Las Condes. En edificios residenciales trabajamos con ONE NK Apartments, en sus edificios de Apoquindo y Manquehue, en Las Condes.
Somos Tipo A, que es la categoría más exigente de la norma: no instalamos, no reparamos y no vendemos lo que inspeccionamos. Para usted eso tiene una consecuencia práctica concreta: las observaciones del informe no son un presupuesto de reparación encubierto, y por eso le sirven para rendir cuentas al comité y a cualquier copropietario que pregunte. La reparación la hace un instalador autorizado por la SEC, que no somos nosotros.
En terreno revisamos la estanqueidad de las redes, las ventilaciones de cada recinto con artefacto, la evacuación de los gases de la combustión, el estado de artefactos y conexiones, los gabinetes de medidores y, cuando existe, el recinto de la caldera. Coordinamos con la administración las jornadas necesarias según la cantidad de unidades, y volvemos por las unidades que quedaron sin visitar, porque son las que deciden el resultado del edificio. El resultado queda registrado en el sistema CIIGe de la SEC.
Si quiere el detalle de qué es el Sello Verde y cómo se organiza la visita, escribimos una guía aparte: Sello Verde en edificios y comunidades.
Cómo seguimos
Cotice online con 20% de descuento. Para preparar la propuesta nos sirve saber cuántas unidades tiene el edificio, si hay sala de calderas y si el gas es de red o de estanque.
Si prefiere, escríbanos por WhatsApp y lo vemos por ahí.